韩国楼市，越来越疯狂了。

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众所周知，文在寅执政时期，尽管多次出台政策抑制房价上涨，结果却适得其反，房价一路飙升，这也成为文在寅最为韩国人诟病的一点。但从去年下半年开始，韩国房价又一反常态地急转直下，堪称暴跌。

前两年，韩国著名富人区——江南区的一套公寓售价高达32亿韩元，相当于人民币1676万元，面积只有25平。可如今，同样户型的价格跌了近8.5亿韩元，换算成人民币就是400多万，这中间的差价都能在二三线城市买一套房子了。

江南区只是韩国楼市的一个缩影，其他地区的房价也连续多月下跌。首尔有些公寓的售价甚至跌去了30%-40%，近乎腰斩。

有人觉得，这是件好事啊，可以让更多人买得起房。但问题是，房价下跌并非原因，而是结果，正是因为买房的人变少了，空置住房越来越多，这才导致房价断崖式下跌。

为了挽救岌岌可危的销量，韩国房地产开发商不得不在营销上“大出血”：有的小区买房能抽奖，奖品是一辆大奔；有的小区只要买房就送香奈儿包包和苹果原装蓝牙耳机。

可即便是这样，买房的人还是寥寥无几。对于财阀富豪来说，这点差价聊胜于无，反正什么时候都能买得起；对于普通家庭来说，比起疫情前的房价，现在的房价依然高不可攀，不掏空“六个钱包”还是买不起。

受影响最大的是韩国那些投机倒把的炒房客，也就是房东。

韩国有一种独特的租房制度叫传贳房，也叫全租房，租客无须每月按时向房东缴纳租金，只要一次性付清相当于房屋价值50%-80%的押金，就可以“免费”居住两年，到期后房东再将押金全数退还。

但因为这笔押金也不是一个小数目，所以租客往往需要贷款获得。这就相当于，租客用贷款利息支付押金，一般情况下要远低于每月租金，四舍五入就相当于免费住了。

房东则利用租客支付的押金，继续购买其他房产，再将其租出去获取更多押金，韩国楼市就是这么被炒热的。

前面提到的文在寅时期房价不断上涨，就是因为韩国政府在疫情期间出台了大量货币和财政宽松政策，其中包括降低利率。在实体行业普遍萧条的时候，民众除了买股票，就是买房，从而间接推高了房价。

热衷炒房的房东们更是如此，但这一制度的缺陷在于，一旦银行上调贷款利率，租客支付的利息高于租金，他们就会选择退租。而房东的钱都投入了楼市，短期内无法退回押金，只能卖房子，从而导致房价下跌。

房价下跌又会反过来影响全租房的押金，押金是按照房屋价值的一定比例支付的，现在新房客支付的押金不足以偿还旧房客的押金，算下来，房东还得倒贴房租。

这种情况还算好的，房东宁愿自己赔钱也会履行条约。碰上那种卷钱跑路的，都找不到地方说理去。目前，因全租房押金而引发的一系列纠纷，已经成了韩国社会的一颗地雷，随时都有引爆的风险。

说到底，这次楼市风暴的根源还是韩国央行加息。既然如此，央行可不可以不加息，继续维持之前的低利率呢？

那必然是不行的，先不说超发货币带来的通货膨胀，作为与美国深度绑定的盟友，韩国经济很容易受到美元货币政策的影响。

美联储从去年3月开始加息，美元的价值上升了，韩元相对于美元的价值就下降了。本来呢，本币适度贬值其实是有利于出口的，但过度贬值就会对本国经济造成损伤。无奈之下，韩国央行也只能跟随美联储的步伐，持续加息。

然后就导致了今天的局面：贷款利息不断上升，租客纷纷选择月付房租，房东无力支付押金只能卖房，房价承压大幅下跌，进一步加大了房东偿还押金的压力。

由于房东这一群体规模太过庞大，必然会加剧韩国楼市供过于求的局面，对整个韩国房地产市场造成严重打击，从而陷入恶性循环。

至于最后会恶化到什么程度，那就没人知道了，毕竟当年席卷全球的美国次贷危机，也是从楼市开始的。