5777元/㎡！还在科学城？

看到这个起拍价，这个地块位置，我忍不住反复揉了揉眼睛，确认自己不是眼花！

毕竟，这个价格也太低了！

(资料图片仅供参考)

就在今天下午，广州公共资源交易中心突然挂出一块巨无霸地块——YP-P-3，总用地面积为188795㎡，就位于广州市黄埔区开创大道与广深高速连接处，也属于科学城的范围，只是比较边缘。

它的起拍价约28.9亿元，上限为33.3亿元，算下来起拍楼面价只要5777元/㎡，最高楼面价也不过6643元/㎡！

这个地块其实我们并不陌生，早在2022年3月，我们就出过稿子写它，只是后来又调整了控规，具体出让情况有所不同。（详情回顾：）

总的来说，这个地块非常值得注意！

一是因为它真的很“大”，包含了六大分地块，被一条高速分为南北两个部分；二是它的起拍价真的很“低”，对比附近保利锦上1.6万/㎡的成交楼面价，它就像是来故意搞事情，恶意竞争的！

当然，我又要说那句话，事出反常必有妖。

就像一个男的，不可能同时满足又帅又有钱还爱你一样，一个地块也没可能又大又好又便宜。

这也是个不可能三角！

所以，这个地块有什么问题呢？

仔细看了下它的地块出让合同，对竞得人的要求是真不少啊！

首先，你得给我配建38665平方米的政策性住房。当然，也不白要，黄埔区住房保障服务中心会按照3500元/平方米的价格回购，但开发商的成本还是很高啊！

其次，竞得人还得承担广深高速萝岗立交改造工程相关费用。

别慌，还没完，竞得人还得配建市政道路、萝岗立交改造项目上盖景观工程……

而且很尴尬的是，项目位于开创大道与广深高速，不可避免的会受到噪音影响。

所以，开发商得想办法落实相关隔音降噪措施，降低道路噪声对居民生活的影响。

这一来二去，隐性成本不就上去了吗？

而且地块靠近高速，方便是方便了，但不可避免的是，居民一定会有噪音、粉尘、尾气的影响，对项目后续的去化，以及房价都会有深远的影响。

这一点，也会成为阻碍开发商出手的诱因。

所以，虽然起拍价着实是低到离晒谱！但估计参与竞拍的房企也不会太多。

当然，对于购房者来说，这个项目还是非常值得期待的。

一是，面粉价格低，面包价格虽然会叠加隐性成本，但预计也不会高到哪里去。对比周边合生中央城、保利锦上、时代天韵3万多4万一平的价格，肯定是有优势的。关注性价比新盘的朋友，可以多多留意。

二是，该地块既包括了住宅用地，也有商业、教育、公园绿地等，不难预见，未来这里的自建配套会相当丰富。

尤其是它有小学用地，关注教育的家长们就可以留意一下。

而且它还有上盖公园，看来是也有要做兰亭盛荟萝岗分荟的雄心。

图注：萝岗立交项目效果图，并非确定版以实际为准

三是，虽然有高速噪音的问题，但开发商会出手摆平，毕竟这是写在出让条件里的内容。

而且该巨无霸地块住宅用地容积率均在4以下，按此推算，未来地块打造的应该会是以刚需+刚改产品为主。

不过，与科学城核心区项目相比，它周边的配套就比较缺乏了。不近地铁，最近的6号线香雪站直线距离也要4公里。

也没有什么大型商业，后期可能还是靠自己配建的商业自给自足。

由于周边都是工业区，环境也比较一言难尽。

所以，如果购房者真的要选这里，也要充分地思考自己能否忍受这些缺点。

至于最终的竞拍结果嘛，6月19号，咱们再来唠。

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